Immobilienfinanzierung - warum einfaches Vergleichen nicht genügt
Wie Konditionen für Immobiliendarlehen festgelegt werden
Hier die wichtigsten Einflussgrößen für Zinszuschläge:
- Bonität: die Bonität oder Kreditwürdigkeit drückt aus, wie geeignet man ist, den sich aus dem Kredit ergebenden Verpflichtungen nachzukommen. Dabei geht es um Fähigkeit und Bereitschaft, vereinbarte Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Bei nicht erstklassiger Bonität müssen stets Zinszuschläge gezahlt werden, ggf. wird der Kredit sogar abgelehnt. Bei jeder Immobilienfinanzierung findet zunächst eine Bonitätsprüfung und -einstufung statt;
- Sicherheiten: dienen ebenfalls dazu, das Kreditrisiko zu reduzieren. Bei Zahlungsausfällen darf der Darlehensgeber die Sicherheit verwerten und sich insofern „schadlos“ halten. Als Sicherheit dient bei Immobilienkrediten typischerweise das jeweilige Grundstück bzw. Objekt. Sicherungsinstrument ist überwiegend die Grundschuld. Je besser eine Immobilienfinanzierung abgesichert ist, umso mehr erübrigen sich Zinszuschläge – und umgekehrt. Maßgeblich die Absicherung ist der sogenannte Beleihungswert – der Wert, der einer Immobilienveräußerung sicher erzielbar ist;
- Laufzeit bzw. Zinsbindung: längere Zinsbindungen sind meist mit höheren Zinssätzen verbunden als kürzere Zinsbindungsdauern. Man kann diesen Zinszuschlag als Preis für längere Zinssicherheit (aus Darlehensnehmersicht) oder das größere Zinsänderungsrisiko (aus Darlehensgebersicht) interpretieren;
- Darlehensgestaltung: Vertragsregelungen, die Darlehensnehmer begünstigen und Darlehensnehmer belasten, müssen häufig mit einem Zinszuschlag bezahlt werden. Beispiele für solche Regelungen sind Möglichkeiten für Sondertilgungen, Ratenanpassungen, Tilgungsaussetzung usw..
Mit dem passenden Konzept unnötige Zinskosten vermeiden
1. Öffentliche Förderprogramme: Förderprogramme von KfW und Landesförderinstituten unterstützen die Bildung, Erhaltung und Modernisierung von Wohneigentum mit besonders zinsgünstigen Darlehen, weiteren vorteilhaften Konditionen sowie auch teilweise mit Zuschüssen auch mit Zuschüssen. Zuschüsse wirken wie Eigenkapital. Es macht daher Sinn, solche Programme in ein Finanzierungskonzept einzubinden, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
2. Weitere Sicherheiten berücksichtigen: in der Regel fallen Zinszuschläge an, wenn die Beleihung 60 Prozent des Beleihungswerts übersteigt. Meist gilt dann für die Zuschlagsberechnung eine Staffel mit 10 Prozent-Schritten. Bei 100 Prozent Beleihung kann der Zinszuschlag bis zu einem Prozentpunkt betragen. Eine niedrigere Beleihung führt automatisch zu günstigeren Zinssätzen, sobald eine niedrigere Beleihungsstufe erreicht wird. Oft sind noch andere Sicherheiten (z.B. Lebensversicherungen, Bausparverträge) vorhanden, die sich ebenfalls zur Absicherung einsetzen lassen.
3. Mit Eigenleistungen Beleihung senken: Eigenleistungen am Bau – die berühmte „Muskelhypothek“ – wirken ebenfalls wie Eigenkapital und reduzieren den Finanzierungsbedarf, damit auch die notwendige Beleihung. Allerdings sollte man Eigenleistungs-Potentiale nicht überschätzen. Realistisch sind maximal 5 bis 10 Prozent der Bausumme.
4. Maßgeschneiderte Darlehenskonditionen: es macht nur Sinn, flexiblere Darlehenskonditionen zu vereinbaren, wenn sie voraussichtlich auch genutzt werden. Sondertilgungs-Optionen bringen zum Beispiel nur bei entsprechender finanzieller Potenz einen Mehrwert. Ansonsten sind sie verzichtbar und ersparen ggf. Zinszuschläge. Das gilt auch für andere Darlehensgestaltungen.
So zahlt sich ein gutes Konzept für Sie aus!
Am besten lässt sich die Auswirkung niedrigerer Zinszuschläge an einem Beispiel zeigen. Angenommen sei der Einfachheit ein Volltilger-Darlehen (Darlehen mit über die gesamte Laufzeit festem Zins, das am Laufzeitende vollständig getilgt ist) über 250.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren. Der Zinssatz (gebundener Sollzins) möge inklusive Zinszuschlägen 2,0 Prozent betragen. Ohne Zinszuschläge seien 1,5 Prozent Zinsen möglich. Weitere Kosten als Zinskosten fallen nicht an.
Bei 2,0 Prozent Zins resultieren über die Laufzeit insgesamt 53.530 Euro an Zinskosten, die monatliche Rate für Zins und Tilgung beträgt 1.264,71 Euro. Bei 1,5 Prozent Zins belaufen sich die Zinskosten auf 39.527,25 Euro und die Rate sinkt auf 1.206,36 Euro. Ergebnis: 0,5 Prozent Zinsdifferenz machen bei den Zinskosten einen Unterschied von 14.002,75 Euro aus, bei der jährlichen Ratenbelastung einen Unterschied von 700,20 Euro. Es lohnt sich also, mit einem guten Konzept an den Zinsstellschrauben zu drehen.
Genau darauf ist die Immobilienfinanzierungs-Beratung bei Heckt ausgerichtet. Wir entwickeln mit Ihnen gemeinsam ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept für Ihr Immobilienvorhaben, das bestehende Fördermöglichkeiten bestmöglich ausschöpft und die Finanzierungskosten optimiert. Dabei werden stets Ihre persönlichen Vorstellungen, Pläne und Rahmenbedingungen beachtet. Wir bieten Ihnen eine individuelle Lösung für Ihr Projekt jenseits von Standard-Konzepten und mit dem starken Partner Allianz an Ihrer Seite.
